Umlegbare Nebenkosten, Diese Nebenkosten Sind Umlagefähig
umlegbare Nebenkosten von Dr. Florian Roski

Was sind umlegbare Nebenkosten?

Viele Immobilieninvestoren-Neulinge sind sich unschlüssig, welche Kosten sie auf den Mieter umlegen können.  Deswegen erkläre ich Dir in diesem Blogbeitrag was umlegbare Nebenkosten sind und wie Du sie tatsächlich auf den Mieter umlegen kannst. So kannst Du die Rendite Deines Immobilieinvestments optimieren.

Es gibt zwei Arten von Nebenkosten. Es gibt umlegbare Nebenkosten und nicht umlegbare Nebenkosten. Der Mieter muss neben der Kaltmiete auch teilweise Nebenkosten die anfallen zahlen. Die Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss werden auch umlegbare Nebenkosten genannt. Die umlegbaren Nebenkosten müssen im Mietvertrag festgehalten sein. Denn der Mieter muss die meisten umlegbaren Nebenkosten nur zahlen, wenn es auch im Mietvertrag so festgelegt wurde. Diese umlagefähigen Nebenkosten sind für Dich als Vermieter und Immobilieninvestor Durchlaufendeposten. Der Mieter muss diese Kosten an Dich zahlen und Du musst Sie wieder an die Hausverwaltung, Stadt oder Dienstleister abführen.

Ein entscheidendes Kriterium für umlegbare Nebenkosten ist, dass sie regelmäßig wiederkehrende Leistungen beinhalten. Instandsetzungskosten, Instandhaltungsleistungen und Verwaltungsaufwendungen gehören deswegen nicht dazu.

Diese Nebenkosten kannst Du auf den Mieter umlegen (umlegbare Nebenkosten):

 

Heizkosten (Warmwasser)

In den meisten Fällen sind Warmwasserkosten oder Heizkosten der größte Teil der Betriebskosten. Ihre Umlegung ist durch die Heizkostenverordnung geregelt.

Selbst wenn mietvertraglich keine besonderen Vereinbarungen bestehen, gehören die Heizkosten zu den umlegbaren Nebenkosten. Jedoch müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine Heizkostenpauschale oder eine Warmmiete sind also nicht rechtlich zulässig. Eine Ausnahme von dieser Regelung sind selbstbewohnte Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen. In diesem besonderen Fall ist eine Heizkostenpauschale zulässig.

Kosten der Heizungsanlage

Die laufenden Kosten der Heizungsanlage kannst Du auf den Mieter umlegen. Zu diesen Kosten zählen auch die Wartung sowie die Instandhaltung der Heizungsanlage und Prüfungen, die sicherheitstechnisch wichtig sind. Auch die regelmäßige Wartung durch den Schornsteinfeger gehört beispielsweise dazu.

Ob die Reinigungskosten des Öltanks umlegbare Nebenkosten sind ist umstritten. In der Rechtssprechung gibt es dazu verschiedene Urteile. Solltest Du versuchen diese Kosten auf deine Mieter umzulegen, musst Du die Positionen unter “sonstige Betriebskosten” sehr detailiert aufführen und außerdem eine regelmäßige Frist für die Reinigung ansetzen.

Kosten von verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsalagen

Wenn Warmwasserversorgung und Heizungsanlagen in einer Anlage verbunden sind, können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Personen und Lastenaufzüge

Aufzüge unterliegen verschiedenen Wartungs und Prüfungsfristen. Dadurch entstehen natürlich einige umlegbare Nebenkosten. Aufzugsanlagen müssen regelmäßig überwacht werden und es gibt Firmen, die die Notrufbereitschaft übernehmen müssen.

Instandsetzungen des Aufzugs, können jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Deswegen sollte bei sogenannten “Vollwartungsverträgen” darauf geachtet werden, dass Instandsetzungsarbeiten und Wartungsarbeiten kostenmäßig strikt getrennt sind.

Schornsteinfeger

Gesetzlich verpflichtet sind Eigentümer dazu Schornsteine überprüfen zu lassen die Verbrennungsgase abführen. Die Kosten die durch diese Prüfungen entstehen sind auch auf den Mieter umlegbar. Auch bei Kaminen und ähnlichen Feuerstellen ist so eine Überprüfung notwendig. All diese Wartungskosten sind auf den Mieter umlegbar.

Grundsteuer

Du bist als Eigentümer verpflichtet, die Grundsteuer an die Stadt zu zahlen. Normalerweise musst Du die Grundsteuer vierteljährlich abführen. Die Höhe und Zahlungsfristen für die Grundsteuer kannst Du von Deinem Grundsteuerbescheid entnehmen, der Dir von der Stadt zugeschickt wird. Die Grundsteuer kannst Du vollständig auf den Mieter umlegen. Dies ist in der BetrKV (Betriebskostenverordnung geregelt).

Gebäudereinigung

Die Gebäudereinigung lässt sich auf den Mieter umlegen. Zur Gebäudereinigung gehört normalerweise die Reinigung der Gänge im Keller oder im Hausflur, also Räume die gemeinsam genutzt werden. Wichtig dabei ist, dass diese Gebäudereinigungen regelmäßig vorkommen. Reinigungen die einmalig vorkommen dürfen deswegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zu diesen einmaligen Reinigungen gehören: Graffitientfernungen und Fassadenreinigungen.

Falls der Mieter zur Hausreinigung verpflichtet ist, dürfen Reinigungskosten, die einmalig anfallen natürlich nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden. Falls der Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nachkommt, muss er schriftlich abgemahnt werden. Außerdem muss in diesem Schreiben auch angekündigt werden, wie hoch die Kosten des Reinigungsunternehmens sind, welche der Reinigung nachgehen müssen. Die Kosten des Reinigungsunternehmens muss dann der Mieter ersetzen.

Ungezieferbekämpfung

Auch die Kosten der Ungezieferbekämpfung in Gemeinschaftsräumen dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese regelmäßig anfällt. Natürlich muss eine gewisse Dringlichkeit und Notwendigkeit der Ungezieferbekämpfung vorhanden sein, damit diese auch begründet ist.  Die Kosten einer einmaligen Bekämpfung von Ungeziefer darf natürlich auch nicht umgelegt werden.  

Gartenpflege

Wenn Deine Immobilie einen Garten oder Grünfläche hat werden oft externe Dienstleister für die Pflege dieser beauftragt. Die Kosten die hier entstehen sind auch umlegbare Nebenkosten. Außerdem darf auch die Pflege von Spielplätzen auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehört auch die Erneuerung von Sand.

Welche Tätigkeiten gehören zur Gartenpflege und sind damit umlagefähig? Unkrautbekämpfung, Mähen des Rasens, Vertikutieren, Pflanzen schneiden, Nachsäen von Blumen und Rasen, Bewässern,Entsorgung der Gartenabfälle und Düngen der Gartenanlage.

Auch die Personal- und Materialkosten die für die Gartenpflege anfallen sind umlagefähig. Immer häufiger werden heutzutage auch Anschaffungskosten  von Arbeitsgärten als umlagefähig eingestuft. Hier gibt es jedoch als Voraussetzung die Einsparung von Personalkosten.

Die Neubepflanzung der Gartenanlage ist jedoch ein umstritteneres Thema. Eine komplette Umgestaltung oder Neugestaltung der Gartenanlage kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Jedoch können die Kosten von verdorbenen oder beschädigten Pflanzen auf den Mieter umgelegt werden. Außerdem können Fällungen von Bäumen die durch Stürme beschädigt sind auch auf den Mieter umgelegt werden.

Manche Mieter weigern sich, die Gartenpflege zu zahlen. Hier gibt es drei unterschiedliche Fälle:

  • Wenn ein Mieter den Garten nicht nutzen kann und alle anderen Bewohner der Anlage den Garten nutzen können die Kosten der Gartenpflege nicht oder nur teilweise auf den Mieter umgelegt werden.
  • Sollte der Mieter den Garten nicht nutzen obwohl er es kann, ist er trotzdem zur Zahlung verpflichtet.
  • Sollten alle Mieter und der Vermieter eingeschlossen nicht den Garten nutzen können, da er nur als Verschönerung dient sind müssen alle zahlen.

Spielplatz

Sollte die Wohnanlage über einen Spielplatz verfügen, muss der Mieter für die laufenden Kosten dieses Spielplatzes aufkommen. Auch wenn der Spielplatz nicht genutzt wird, muss er für die Kosten aufkommen. Umlagefähig sind außerdem die Kosten für die regelmäßige Erneuerung des Sandes in der Anlage. Die Reparatur von Spielgeräten ist auch umlagefähig. Beim Austausch eines ganzen Spielgerätes muss jedoch der Vermieter dafür aufkommen.

Die Kosten für eine Neugestaltung oder Anschaffungskosten von Spielgeräten können jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Verschiedene Versicherungen, die das Gebäude betreffen

Haftpflicht- und Sachversicherungen, die das Gebäude betreffen sind umlagefähige Nebenkosten. Eine Vermieterrechtschutzversicherung, eine Versicherung gegen Mietausfall oder andere Versicherungen, die Dich als Vermieter betreffen können also nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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Hausmeister oder externer Hausmeisterservice

Die Kosten für den Hausmeister ist ein von Mietern oft umstrittener Punkt. Das hat mehrere Gründe. Zum einen, da der Hausmeister teilweise für Arbeiten zuständig ist, die nicht umlagefähig sind. Außerdem macht der Hausmeister auch Tätigkeiten wie zum Beispiel Gartenpflege, Winterdienst und weitere Tätigkeiten, die schon unter anderen Kostenpunkten aufgeführt wurden.

Du kannst also logischerweise Kosten vom Hausmeister nicht doppelt ansetzen. Die Kosten müssen also in die verschiedenen Positionen sauber aufgeteilt werden, damit s

Wenn Du einen Hausmeisterservice oder einen Hausmeister hast, der sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmert sind diese Kosten auch auf die Mieter umlegbar. Materialkosten oder Kosten von externen Dienstleister sind nicht umlegbar.

Allgemeine Beleuchtung

Die Allgemeine Beleuchtung kann auch auf den Mieter umgelegt werden. Zu dieser Allgemeinen Beleuchtung zählt die Beleuchtung im Hausflur, Eingangsbereich, Kellergängen, Treppenhäusern und anderen Teilen des Gebäudes, die gemeinschaftlich benutzt werden. Hier können jedoch nur Grundgebühr, Stromkosten oder Zählermiete auf den Mieter umgelegt werden. Stromkosten die durch gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Waschküche, Aufzug und Gegensprechanlage können auch auf den Mieter umgelegt werden.

Nicht umlegbare Nebenkosten sind Kosten für Lampen, Sicherungen, Glühlampen und Leuchtstoffröhren. Diese Kosten sind Instandhaltungskosten und müssen von Dir als Investor und dem Rest der Wohneigentumsgemeinschaft getragen werden.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Kosten, die durch Straßenreinigung und Müllabfuhr entstehen, kannst Du auf den Mieter ebenfalls umlegen. Zu diesen Kosten gehören meistens kommunale Gebühren, die für Müllabfuhr und Straßenreinigung. Wenn es vertraglich vereinbart wurde, zählt auch der Winterdienst zur Straßenreinigung, die auf den Mieter umlegbar ist. In manchen Ausnahmefällen können solche Leistungen auch durch einen dritten oder den Vermieter erbracht werden. Die Reinigungsmittel, Streumittel und Wartungen an maschinellen Arbeitsmitteln auch angerechnet werden.

Laufende Müllgebühren wie die Biotonne, Papiertonne sowie die Wertstoffentsorgung sind auch umlagefähige Nebenkosten. Da Sperrmüll nicht regelmäßig aber immer wieder vorkommend ist, können diese Kosten auch auf den Mieter umgelegt werden. Gebühren die einmalig sind, wie Entsorgungen von Gartenabfälle (nicht Biotonne) oder Bauschutt sind keine umlegbare Nebenkosten.

Wasserversorgung

Kosten die durch regelmäßige Wasserversorgung entstehen kannst Du auf den Mieter umlegen. Der Betrieb der Wasserversorgungsanlage oder auch Wasseraufbereitungsanlage sowie vorgeschriebene Wasseruntersuchungen kannst Du auf den Mieter umlegen. Die Kosten des Wasserverbrauchs sind natürlich auch auf den Mieter umlegbar.

Grundsätzlich kannst Du alles, was mit dem Betrieb der Wasserversorgung zu tun hat, lässt sich auf den Mieter umlegen. Auch z.B. die Eichung von Wasserzählern.

Entwässerung

Auch die Kosten für die Entwässerung kannst Du vollständig auf den Mieter umlegen. Zur Entwässerung gehören die Haus- und Grundstücksentwässerung (beide umlagefähig). Kosten im Zusammenhang mit dem Abfluss von Schmutzwasser oder Regenwasser ist auch oft sehr teuer. Die Betriebskosten der Entwässerungspumpe können auch hier auf den Mieter umgelegt werden.

Wiederkehrende Prüfungen

Kosten von Prüfungen, die regelmäßig wiederkehren sind auch auf den Mieter umlegbar. Hierzu gehören zum Beispiel: Prüfungen der Rauchmelder, Prüfung von Feuerlöschern, Prüfung von Blitzableitern, sowie die Dachrinnenreinigung bei der man den Abfluss des Regenwassers prüft.

Maßnahmen zur Betriebssicherheit

Kosten, die zur Sicherung der Betriebssicherheit gehören, kannst Du auf den Mieter umlegen.

Kabelanschluss oder Antennen

Von Antennen- oder Kabelanlagen können die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Auch wenn der Mieter sich eine eigene Satelittenanlage zulegt obwohl ein funktionierender Antennenanschluss oder Kabelanschluss vorhanden ist, muss er weiterhin für die Betriebskosten aufkommen.

Sonstige Betriebskosten

Betriebskosten die unter sonstige Betriebskosten fallen und auf den Mieter umgelegt werden sollen müssen explizit im Mietvertrag erwähnt werden. Das könnten zum Beispiel Kosten für: Sauna, Schwimmbad, Dachrinnenreinigungen, Klimaanlagen oder auch Garagenanlagen sein.

Ich hoffe, Du konntest einiges aus dem Blogbeitrag mitnehmen. Im nächsten Blogbeitrag werde ich darauf eingehen, welche Kosten nicht auf den Mieter umlegbar sind. Und wie gesagt, bitte vergiss nicht die umlegbaren Nebenkosten auch im Mietvertrag richtig festzuhalten.

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