Die Perfekte Immobilienfinanzierung | Immobilien Millionär Akademie

Die perfekte Immobilienfinanzierung

Servus Leute!

Heute geht es um die perfekte Immobilienfinanzierung und über ein paar kleine Finanzierungs Hacks.

In letzter Zeit haben mich viele Leser angeschrieben: Hey! Wie kann ich denn bestmöglich die Finanzierung machen?

Es gibt momentan noch viele Unsicherheits-Szenarien. Was passiert denn, wenn sich die Zinsen positiv entwickeln? Erhöht sich es um eine Rate? Wie kann ich am besten damit umgehen? Wie sieht denn die perfekte Finanzierung aus?

Das heißt, wenn Du ein Flipper bist, gelten grundsätzlich andere Regeln, als wenn Du ein „buy-an-hold“ Investor bist, aber da kommen wir später dazu.

Grundsätzlich ist es beim Thema Immobilienfinanzierung mir persönlich wichtig, dass ich von Anfang an einen positiven Cashflow habe, dass eine Immobilienfinanzierung mir eine bestimmte Planungssicherheit gibt, dass es mir hilft Vermögen aufzubauen, dass ich nicht zu viel Eigenkapital einbringen muss und wie schon gesagt, um mir eine gewisse Sicherheit sowie Flexibilität auf Zinserhöhung bringt, um entsprechend reagieren zu können.

Primär unterscheidet man bei der Immobilienfinanzierung zwischen einer Vollfinanzierung und einer Teilfinanzierung.

Was gibt’s überhaupt zu finanzieren? Das ist relativ einfach, wenn Du Deine Immobilie kaufst, dann hast Du den Kaufpreis und zusätzlich gibt es sogenannte Anschaffungsnebenkosten.

Bei der genauso, wie der Kaufpreis, auf die Laufzeit der Immobilie, in der Regel 2% oder 2,5% Abschreibung finanziert werden.

In der Regel zwischen 40 und 50 Jahre. Das heißt, auch der Makler, den Du bezahlst, die Grunderwerbsteuer, die Du bezahlen musst und die Notarkosten, gelten als sogenannte Anschaffungsnebenkosten.

Diese werden mit dem Kaufpreis in Summe und Anschaffungskosten gesehen. Somit muss diese Summe auch finanziert werden.

Die Bank sieht es so: Für die Bank gibt es einen Kaufpreis. Das ist der Verkehrswert oder den Wert der Immobilie.

Wenn Du zu einem guten Preis eingekauft hast und es gibt die Kaufnebenkosten und grundsätzlich heutzutage erwartet die Bank von Dir, dass die Anschaffungsnebenkosten Durch sich selber getragen werden und dann sei die Frage, wie finanzierst Du letztendlich den Kaufpreis.

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Immobilienfinanzierungs Hack: Anschaffungsnebenkosten so gering wie möglich halten.

Wenn es darum geht, dass Du die Anschaffungskosten oder die Nebenkosten immer selber tragen musst, dann ist es natürlich clever, diese Anschaffungsnebenkosten so niedrig wie möglich zu halten.

Wenn Du zum Beispiel das Objekt über einen Makler erworben hast, wo man immer zwischen Außen- und Innenprovision der Maklerprovision unterscheidet, dann ist die Innenprovisionen letztendlich das, was der Verkäufer dem Makler zahlt, um das Objekt an den Mann zu bringen.

Die Aussenprovision ist das, was Du siehst 3 – 6 % inklusive Mehrwertsteuer, das was noch in den Angeboten drinnen steht, zahlen musst.

Generell solltest Du Dir überlegen, den Makler oder den Verkäufer darum zu bitten, das nicht Du die Außenprovision zahlst, sondern sollte mal den Verkäufer fragen, ob man nicht diese Provision des Maklers einfach auf den Kaufpreis aufschlagen kann – eine so genannte Innenprovision – weil dann erscheint bei der Bank das Objekt einfach etwas teurer.

Dann hast Du es bei der Immobilienfinanzierung leichter und kannst in der Anschaffungsnebenkosten bei der Finanzierung reduzieren.

Das heißt also, nur wenn es eine Außenprovision ist, dann musst Du sie 100% selbst finanzieren und wenn es in der Innenprovision ist, dann kannst Du die normal über ein Darlehen mitfinanzieren. Das heißt, das macht einfach Sinn, weil Du musst sie über 40 oder 50 Jahre abschreiben.

Dann unterscheidet man bei der Kaufpreisfinanzierung zwischen Vollfinanzierung und Teilfinanzierung.

Vollfinanzierung heißt, Du finanzierst 100% des Kaufpreises. Teilfinanzierung bedeutet, Du zahlst nicht 100% des Kaufpreises, sondern setzt Eigenkapital ein.

Meine persönliche Meinung ist immer, eher ein bisschen mehr Eigenkapital einzusetzen und zwar hat es dann verschiedene Effekte, umso mehr Eigenkapital Du einsetzest, umso eine niedrigere Darlehenssumme brauchst und so höher ist Dein positiver Cashflow.

Positiver Cashflow ist der Unterschiedsbetrag von Deiner monatlichen Nettokaltmiete. Also Deine Kaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten. Von dieser Nettokaltmiete ziehst Du dann die Darlehensrate ab und was da übrig bleibt, ist der sogenannte Cashflow.

Umso niedriger die Darlehensrate ist, umso höher Dein positiver Cashflow, umso besser Deine persönliche Bonität.

Deswegen empfehle ich immer Anfängern mit 20% Eigenkapital, vielleicht sogar mit 30%, wenn viel Liquidität da ist zu starten, um dann einen positiven Cashflow zu erzeugen.

Denn dieser positive Cashflow bewirkt eine Verbesserung Deiner persönlichen Bonität. In Deiner Bonitätaufstellung steht dann drin, Du hast Einnahmen, zum Beispiel 1000 Euro und Ausgaben 600 Euro, hast einen positiven Cashflow von 400 Euro.

Das ist dann besser, wenn man niedrigere Einnahmen, jedoch höhere Ausgaben hat. Deswegen muss man sich bewusst sein, dass der positive Cashflow sehr wichtig ist. Bei der ersten Finanzierung schlägt er besonders positiv Durch.

Außerdem, wenn Du bei Deiner nächsten Immobilienfinanzierung wieder zur Bank gehst, setzt eine Vermögensaufstellung an, dann könnte es sein, dass Du keine Vollfinanzierung machen musst, sondern nur eine Teilfinanzierung. Dann hat das meistens einen Vertrauens bildenden Effekt.

Da ich der Fan davon bin, erst mal ein Objekt zu kaufen, erst mal 1-2 Jahre Erfahrungen zu sammeln und herauszufinden, wie ist es eine Nebekostenrechnung zu erstellen, welche Auswirkung ein solches Modell auf meine Steuern haben, würde ich dann eher einen Kapital lastiger starten und dann mit der Zeit des Eigenkapitals zurück nehmen. Denn der Cashflow, der ersten Objekte hilft Dir dann Dein Vermögensaufbauprozess zu beschleunigen.

Grundsätzlich gibt es drei Finanzierungssorten, eigentlich vier, aber ich zähle Dir die drei wichtigsten mal auf.

1. Endfälliges Darlehen

Die erste ist die klassische Finanzierung. Ein sogenanntes endfälliges Darlehen. Als erste Darlehen, was so üblich ist, ist das sogenannte endfällige Darlehen.

Wie läuft das Ganze? Du kriegst nochmal einen Kredit von 10.000 Euro, Du kriegst den Zehner auf Dein Konto überwiesen und dann zahlst Du monatlich nur die Zinsen zurück.

Am Ende der Darlehenslaufzeit, die fixiert worden ist, zahlt man das als Ganzes zurück. In diesen Modellen hättest Du null Tilgung. Dieses endfällige Darlehen kombiniert man in der Praxis mit so genannten Tilgungsersatzprodukte.

Diese können zum Beispiel sein, dass Du eine monatliche Tilgung in ein Fond einsparst oder in eine Lebensversicherung, welches früher sehr beliebt war.

Bei früheren Lebensversicherung war man nach zwölf Jahren steuerfrei und dann hat man eine zwölfjährige Immobilienfinanzierung gemacht, als ein endfälliges Darlehen. Konnte jeden Monat die Zinsen steuerlich ansetzen und dann lief die Lebensversicherung nach zwölf Jahren.

Das heißt, dort konntest Du die Zinsen steuerfrei mitnehmen und so hat man nach zwölf Jahren mit dem angesparten Betrag, plus die Zinsen, diese 10.000 Euro endfällig getilgt.

Wenn man es nicht ganz konnte, weil vielleicht die Lebensversicherung oder vor nicht die Performance gebracht hat, dann hat man den Restbetrag weiter finanziert, bis das Objekt abgezahlt war. Das ist der Klassiker.

Das gibt es auch mit spekulativem, aktivem und gemanagtem Fond, mit Garantiefonds, mit Lebensversicherungen und mit Bausparer –  Kombination – Konzept. Das sind so genannte Tilgungsersatzprodukte.

Das Problem ist, heutzutage gibt es keine steuerliche Förderung mehr von den Zinsen. Wir wissen auch nicht, wie die Fonds laufen und beim Bausparen ist es oft so, dass die Ansparphase meistens zinsfrei ist, zusätzlich gibt es beim Bausparer noch eine Einmalprämie, die wir zu zahlen haben.

Das heißt logischerweise, wenn Du ein bis zwei Produkte abschließt, wirst Du unterm Strich Mehrkosten haben, als wenn Du nur ein Produkt abschließt und Du weißt doch nicht genau, wann der Bausparer zuteilungsreif ist, ob die Lebensversicherung die Performance überhaupt noch bringt und ob der Fond den negativen Beitrag bringt und dann stellt sich meist heraus, dass gerade diese Kombi – Modelle sehr schlecht sind.

Also ich habe in den letzten zwei Jahren kein Modell gesehen, dass hier wirklich vorteilhaft gelaufen wäre. Darum empfehle ich Dir die endfälligen Darlehen nicht.

2. Tilgungskredit

Die zweite Variante ist das sogenannte Tilgungskredit, der war früher auch immer üblich. Hier läuft es wieder so: Du kriegst den Zehner ausgezahlt, dann zahlst Du monatlich immer eine fixe Tilgungssumme, wie zum Beispiel hier zehn Monate und dadurch das Du jeden Monaten einen 100 – er tilgst, reduziert sich der Darlehensbetrag und so reduziert sich auch Deine Zinsen. Das heißt, jeden Monat zahlst Du eine kleine Rate.

Dann nach 100 Monatsraten hast Du den Kredit abgezahlt. Die Tilgungsdarlehen werden heutzutage aber nicht mehr so oft angewandt.

3. Endfällige Darlehen in Kombination mit Euribor-Darlehen

Endfällige Darlehen benutzt man heute auch oft in Kombination mit sogenannten Euribor-Darlehen, das heißt man hat keine Zinsbindung, sondern man macht eine sehr variable Finanzierung und sagt, okay ich brauche jetzt für zwei Jahren eine Finanzierung, zahlt immer den Zins, der momentan gerade anfällt und nach zwei Jahren gibt man das Darlehen zurück.

Dieses Modell wird dann oft von Bauträgen oder Menschen, die flippen wollen, benutzt. Weil die wissen nicht, wann genau der Käufer von der Anschaffung bis zum Verkauf kommt.

Die wissen nicht auf den Tag genau, wann beim Bauträger das Bauprojekt zu Ende ist und wann alle Wohnungen verkauft sind. Deswegen regelt man das dann sehr flexibel als erbot Darlehen, dass man immer wenn man ein Teilverkauf gemacht hat, vom ersten Teil, auch das Darlehen tilgen kann oder man setzt die zwei oder drei Jahre fest, um nach den drei Jahren wird der Betrag komplett zu tilgen.

4. Annuitätendarlehen

Dann gibt es die präferierte Form, das ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Beim Annuitätendarlehen läuft es wieder so, dass Du die Darlehenssumme ausgezahlt bekommst. Dann kalkuliert man eine gleichbleibende, monatliche Rate. Die sogenannte Annuität. Also z.B. jeden Monat 120 Euro.

Am Anfang ist ein Entwicklunganteil eher kleiner und der Zinsanteil eher größer, aber mit jeder Monatsrate, die Du zahlst, verschiebt sich das Verhältnis von Tilgung und Zins.

Du machst hier den Zinseszins-Effekt zunutze, um das Darlehen schnell abzuzahlen. Das ist die Darlehensform, die ich bei der Immobilienfinanzierung präferiere, weil Du hast eine schöne Kalkulationsbasis, Du weißt ganz genau, die Rate ist immer die gleiche und diese Rate stellst Du gegen die Nettokaltmiete und das ist ein positiver Cashflow.

Ich präferiere eine Darlehenslaufzeit von zehn Jahren mit 2% laufender Tilgung und 5% Sondertilgung. Warum? Ganz einfach! Zehn Jahre ist ein schöner Kalkulationshintergrund und es geht auch nicht darum, die Immobilien nach zehn Jahren komplett abgezahlt zu haben. Es ist sogar so, dass eine abgezahlte Immobilie, ein schlechtes Investment ist, weil natürlich sich die Eigenkapitalrendite am Ende Richtung Gesamtkapitalrendite entwickelt. Wenn Du eine bestimmte Anzahl des Objektes abbezahlt hast, dann teilst Du Dir den Ertrag aus diesen Immobilieninvestments (Netto – Kaltertrag) zu einem gewissen Teil mit dem Finanzamt. Das heißt, oft ist das Objekt in dem Moment, wo Du es gerade neu kaufst und möglichst hoch finanzierst, auch das rentabelste.

Aber wenn das Objekt mal abgezahlt ist, dann solltest Du, falls Du es möchtest, wieder loswerden. Weil dann kannst Du einem Eigenkapital, vielleicht nach zehn Jahre Steuerfreiheit, wieder neue Objekte kaufen, da der Vermögensaufbau dann wesentlich schneller geht, weil Deine Eigenkapitalrendite wesentlich höher ist.

Ich versuche immer eine möglichst niedrige Tilgung einzusetzen. Das heißt, Du musst minimum 2% tilgen. Es macht auch keinen Sinn 3-5% zu tilgen, außer bei einem Eigenheim, was dann ein Konsumentenkredit ist. Sondern hier macht es eher wenig Sinn zu tilgen, weil wenn Du wenig tilgst, dann zahlst Du es nicht so schnell ab, kommst nicht in den Nachteil, dass Du den Ertrag mit dem Finanzamt teilen musst.

Der wichtigste Punkt ist, Du hast einen maximal, monatlich, hohen positiven Cashflow, welchen wir ja haben möchten. Das heißt, unser „Spread“ aus der Nettokaltmiete und der Tilgungsrate sollte so hoch wie möglich sein.

Danach vereinbare ich eine Sicherheit, noch 5% Sondertilgung. Das heißt, am Jahresende kann ich schauen, wie viel Geld habe ich eigentlich gespart, was habe ich über und wenn ich gerade kein Investment zu Hand habe,  dann kann ich die 5% Sondertilgung nutzen und zum Zinssatz dieser Finanzierung das Geld, was ich zur Sondertilgung  nutze, anlegen.

Dieses System kann man auch gut zur Absicherung nehmen. Wenn ich das Gefühl habe, die Zinsen steigen,  indem ich den Durchschnittlichen Zinsentwicklung am Hypotheken-Markt anschaue und sehe die Zinsen steigen wieder und dabei noch Angst kriege, dass ich nach zehn Jahren so wenig getilgt habe, dass ich den negativen Cashflow bekomme.

Das bedeutet, dass dann eine Anschlussfinanzierung, meine monatliche Darlehensrate höher ist, als die Nettokaltmiete. Dann arbeite ich dagegen und beginne mit der Sondertilgungen,  um die Restrate nach den zehn Jahren zu reduzieren und einen möglichen Zinsanstieg zu kompensieren.

Was kann noch passieren? Wenn ich das Gefühl habe, die Zinsen steigen, dann wäre da eine andere Variante, dass ich dann ein Forward-Darlehen mache, das bedeutet, wenn ich im 6–7 Jahr erkenne, dass die Zinsen steigen und ich habe wenig sondergetilgt, dann kann ich drei Jahre vor Ablauf, ein sogenanntes Forward-Darlehen machen. Das heißt, ich unterschreibe im siebten Jahr eine Anschlussfinanzierung und sichere mir damit einen günstigen Zins.

Deswegen mag ich diese zehn Jahre minimale Tilgung und gute Sondertilgung, denn es gibt mir die Möglichkeit, flexibel zu sein und flexibel auf Marktentwicklungen einzugehen.

Aus diesem Grund ist meine persönliche Lieblingsfinanzierung bei einer „buy-and-hold“ Strategie die Annuitätendarlehen, ausgelegt auf zehn Jahre, mit 2% Tilgung und 5% Sondertilgung.

Letzter Tipp für Dich: Wenn man besonders schnell tilgen will, dann kann man die Bank manchmal auch fragen, ob man das Darlehen splitten kann. Ein Beispiel: Wenn Du jetzt 100.000 Euro zahlen musst, gibt es noch die Möglichkeit, dass man sagt, man macht 70.000 auf zehn Jahre und 30.000 auf drei Jahre. Somit kann ich dann auch einen günstigeren Zinssatz bekommen, die ich wiederum in Tilgung verwenden kann, dann kann ich die 30.000 nach drei Jahre weg klopfen, so dass ich dann nach diesen drei Jahren eine Sprung fixe Cashflow – Verbesserung  habe.

Beste Grüße aus Nürnberg,

Euer Florian.

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