Wie Du Eine Immobilie Richtig Versteuerst | Immobilien Millionär Akademie

Wie Du eine Immobilie richtig versteuerst

Hallo Leute, mein Name ist Dr. Florian Roski und in diesem Kanal geht es um praktische Bildung zum Thema Investitionen in Immobilien und wie man mit Immobilien ein schönes Vermögen aufbaut, mit dem Ziel der finanziellen Unabhängigkeit und der finanziellen Freiheit.

In letzter Zeit habe ich immer wieder Fragen zum Thema, wie sieht das mit der steuerlichen Berechnung von Immobilien aus und da habe ich mal gedacht heute machen wir so bisschen Basics.

Basic heißt das muss man wissen damit man versteht wie so eine Immobilie eigentlich funktioniert. Im Prinzip ist es ganz einfach, als Immobilieninvestor investiere ich primär nur Immobilien, die einen positiven Cash-Flow haben.

Deswegen will ich auch ein bisschen was zum Thema Cash Flow erzählen, aber auch wie man eine Immobilie quasi steuerlich betrachtet. Das sind die beiden Gesichtspunkte, oder eigentlich gibt es drei rechnet sich die Immobilie, das wäre dann die Rendite orientierte Betrachtungsweise, dann habe ich einen positiven oder negativen Cash Flow. Das ist dann die Liquidität orientierte Betrachtungsweise und die
dritte Betrachtungsweise, wäre die steuerliche Betrachtungsweise diese Betrachtungsweise müssen alle passen, damit die Investition in eine Immobilie Sinn macht wobei ich selber, primär immer die Rendite orientierte Betrachtungsweise im Fokus habe.

Auch hinsichtlich der Nachhaltigkeit das auch morgen noch Rendite zu erzielen und
auch die Cash Flow orientierte Betrachtungsweise, das heißt jede Immobilie die ich kaufe muss monatlich und zwar ab sofort Geld abwerfen, sonst macht das ganze Investment keinen Spaß.

Gut kommen wir zur steuerlichen Betrachtungsweise heute also, wenn du eine Immobilie kaufst, dann ist im Prinzip erstens mit dem zu tun, dass der Kaufpreis sagen wir mal, die Immobilie hat ein Kaufpreis von 100.000 Euro und in der Buchhaltung ist es so: Es geht nicht nur um den Kaufpreis, sondern es geht um die sogenannten Anschaffungskosten und zu den Anschaffungskosten, können einmal der Kaufpreis aber auch die Anschaffungsnebenkosten. Anschaffungsnebenkosten sind im Prinzip der Makler, sind die Grunderwerbsteuer und ist der Notar. Rechnen wir mal bayrisch: 2% Notar 3,5% Prozent Grunderwerbsteuer und für den Makler 3% plus Mehrwertsteuer. Also ich mache mir jetzt mal einfach vier Prozent, dann lässt sich leicht errechnen. Vier plus zwei sind sechs dreieinhalb bin ich bei neuen ein halb, ich mach jetzt mal zehn Prozent.

Das heißt meine Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten wären jetzt in meinem Beispiel 110.000 €. Ich werde auch immer gefragt, ob Du eine Garage mit kaufst oder  einen Stellplatz. Das zählt alles zu den Anschaffungsnebenkosten, die erste staatliche Position, mit der wir es also zu tun haben, ist in der Regel die Berechnung der Abschreibung und abschreiben kann man quasi nur auf den Gebäudeanteil, aber nie auf Grund und Boden, nur Dein Grund und Boden schreibt sich nicht ab, der verliert im Prinzip nicht an Wert.

Vielleicht wenn man den verseuchen würde, würden Kosten entstehen, aber grundsätzlich gehen wir von der einfachen Regel aus: Es gibt einen Anteil vom Kaufpreis der auf den Grund und Boden entfällt und der zweiten Anteile, der auf den Gebäudeanteil fällt und nur den Gebäudeanteil können wir abschreiben.

Ich habe auch schon mal ein Video dazu gemacht, das verlinke ich Dir hier, wie Du genau diese Aufteilung vornimmst, dazu gibt es eine rechen Formel, dass man letztendlich schaut wieviel Grundstücksfläche kaufe ich, wie viel Miteigentumsanteil habe ich an dieser Grundstücksfläche und wie ist der Bodenrichtwert, aber den Link packe ich Dir drunter, ich will das Ganze nicht nochmal erklären. Nehmen wir einfach in diesem Beispiel an, dass 70% vom Kaufpreis der Gebäudeanteil oder anders, ich machs mir noch leichter ich sag einfach mal 30.000€ ist letztendlich Grund und Boden und 80.000€ ist der Gebäudeanteil.

Letztendlich wäre die Abschreibung rein, vom Gebäudeanteil zu berechnen und wenn Du Dein Objekt nach 1924 gekauft hast, wären die Abschreibung zwei Prozent, sondern zweieinhalb Prozent. Damit definierst Du im Zeitpunkt des Kaufs durch den Kaufpreis und durch die Anschaffungsnebenkosten letztendlich Deine Abschreibung, das ist der eine Kostenfaktor.

Dann haben wir aber noch laufende Kosten und auch laufende Einnahmen. Das heißt was für laufende Einnahmen haben wir? Es ist ganz simpel, oder Erträge, oder das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, die Einnahmen die wir haben, ist die sogenannte Kaltmiete. Und was kriegen wir noch? Wir kriegen die umlagefähigen Kosten, also die Betriebskosten sozusagen, die von unserem Mieter bezahlt werden. Das heißt, das kommt rein.

Als Aufwendungen, die wir steuerlich dagegen setzen können, gibt es im Prinzip einmal die sogenannten Zinsen, die wir für unser Darlehen zahlen. Nicht die Tilgungen, nur die Zinsen.

Wir haben als weitere Kosten die nicht umlagefähigen Kosten, im Prinzip die Instandhaltung des Objekts. Wir haben Zinsen letztendlich, als Aufwand oder als Kosten und wir haben die Abschreibungen, also Absetzungen für Abnutzung und natürlich, wenn Du Dein Sondereigentum reparierst, also Deine Wohnungen, wenn Du Dein Geld reinsteckt, was Du nicht auf den Mieter umlegen kannst, das heißt nennen wir es mal Maintenance.

Das sind letztendlich die Ausgaben über hast Du hast also Zinsen nicht umlagefähige Kosten, nicht umlagefähigekosten sind in der Regel die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, das sind die Kosten für Hausverwalter und das sind die Kontoführungsgebühren und letztendlich die Abschreibung, die 1.6 die wir vorhin berechnet haben und die so genannten Instandsetzung-, Instandhaltungskosten die wird nicht auf die Mieter umlegen können für unser Sondereigentum und in dem Moment wo quasi unsere Einnahmen größer sind als unser Aufwand, habe ich einen steuerlichen Gewinn und in dem Moment, wo unsere Ausgaben größer sind als unser Einnahmen habe ich einen steuerlichen Verlust und den deklarieren wir, über die sogenannte V Meldung im Rahmen unserer Einkommensteuererklärung, wenn uns das Objekt privat gehört beim Finanzamt. 

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Habe ich einen Verlust, aus der Vermietung dieses Objektes, dann kann ich auch diesen Verlust, weil es eine Einkommens Art mit den anderen verschiedenen Einkommensarten saldieren. also anders ausgedrückt Du bist Angestellter, verdienst ich sag mal so einen bestimmten Bruttolohn, dann kannst Du sozusagen Dein Bruttolohn am Jahresende nehmen und den Verlust oder den Gewinn dazu addieren und davon wird dann Deine Steuer berechnet, also relativ einfach so. Und es ist klar, umso höher die Zinsen sind also umso mehr Du fremdfinanzierst, umso ungünstiger die Kostenstruktur des Objekts ist, weil vielleicht viel renovierungsbedürftig
ist. Umso höher die Abschreibung für das Objekt ist, umso höher Deine Renovierungskosten sind, umso größer wird Dein Verlust ausfallen und umso kleiner es ist und umso größer die Kaltmiete ist, umso höher wird Dein Gewinn ausfallen. Im Prinzip ist die Nettokaltmiete die Kaltmiete.

Die Kaltmiete, die nicht umlagefähigen Kosten bleibt kommt auf die Formel an. Nettokaltmiete auf der einen Seite und auf der einen Seite hast du im Prinzip Deine Zinsen Abschreibungen und Maintenance und die nicht umlagefähigen Kosten ich möchte, dass man einem Beispiel zeigen. Das zum Beispiel ist eine klassische Einnahmenüberschussrechnung für ein Objekt aus Nürnberg und hier sieht man das ganz toll, hier habe ich
quasi Mieteinnahme kalt 3900 Euro für dieses Jahr dann hat der Mieter so genannte Betriebskosten bezahlt 1560 Euro also ist man die Gesamteinnahme 5460 Euro jetzt kommt ihr die Abschreibungen auf Gebäudeanteil in Höhe von 1781 Euro. Dann habe ich so das ist jetzt kommt das Hausgeld, das was ich also an den Verwalter monatlich überweisen in Summe von 1766,98. Jetzt kommen die Zinsen aus dem Kredit, nicht die Tilgung. Die Zinsen auf den Kredit das sind nochmal 1114 Euro dann kommt hier die Grund Schuljahres Grundsteuern von 55,60 das heißt der Betriebsaufgaben von 4.717,75 und dann bleibt über ein Jahres Überschuss von 742,25 heißt dieses Objekt wurde jetzt einen kleinen Gewinn erwirtschaften und diesen Gewinn muss ich quasi zusammen mit meinen anderen Einkunftsarten versteuern, ich zeige Euch noch eine zweite Berechnung.

 

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