Die 5 Gefährlichsten Fehler Bei Immobilieninvestitionen | Immobilien Millionär Akademie

Die 5 gefährlichsten Fehler bei Immobilieninvestitionen!

Hallo Immobilienfan, heute zeige ich Dir die fünf gefährlichsten Fehler bei Immobilieninvestitionen!

Gefährlicher Fehler Nr. 1: Steuersparmodelle

In der Regel laufen Steuersparmodelle so, Du investierst in etwas und machst Verlust und diesem Verlust aus, zum Beispiel Investitionen, aus Vermietung und Verpachtung, kannst Du dann mit anderen Gewinnen saldieren, zum Beispiel aus Arbeitnehmertätigkeit oder aus selbstständiger Tätigkeit. Das heißt im Prinzip bedeutet, Steuersparmodell, Du  machst ein Verlust. Ein anderes Beispiel ist, ich schicke Dir eine Rechnung über 10.000 Euro für Online Marketing und Du kannst an diesem Verlust, diese 10.000 Euro, diesen Abgang an Geld 100% investieren. Das kannst Du als Investment betrachten, wenn Du möchtest als ein Marketing oder als ein Marketingkonzept. Du kannst aber auch sagen: „Ich verliere jetzt erst mal komplett 10.000 Euro!“ In der Regel, wenn man 100 Euro verliert oder 100 Euro Verlust hat, dann hat man ja auch nicht 100 Euro Steuervorteil, sondern Steuervorteil bezieht sich dann in der Regel auf Deinen persönlichen Steuersatz.

Meine Einstellung zu Steuersparmodellen: Mache einen großen Bogen drum!

Zuallererst sollte sich jedes Investment betriebswirtschaftlich rechnen und wenn es sich betriebswirtschaftlich rechnet und Du hast dann doch einen steuerlichen Vorteil, über einen gewissen Zeitraum, dann sage ich doppelt gut! Aber, wenn in der Überschrift steht Steuersparmodell, dann gibt es meistens nicht gute Renditen, sondern, da geht es darum, dass man das Modell der Verlustzuweisung nach vorne schiebt und meistens hört man überhaupt nicht gut damit.  Das war der Fehler Nr. 1

Gefährlicher Fehler Nr. 2: Ungeduld

Da kennen ja alle den Spruch: Das Geldvermögen wandert von den ungeduldigen Menschen zu den geduldigen Menschen!

Das heißt, wenn Du Dich jetzt zum Beispiel entschlossen hast, in Immobilien zu investieren und dann willst unbedingt sofort loslegen, Du hast Dein Eigenkapital zusammengespart, dann ist das, Deine größte Schwäche. Denn Du wartest dann nicht besonders ab, auf den richtig guten Deal, lässt Dir ein bisschen Zeit, verhandelst gut, sondern Du nimmst das erstbeste oder das was Du als bestes identifizierst.

Weil Du glaubst, es gibt zurzeit keine Deals am Markt, Du glaubst, ja das wäre das beste Projekt, was es gibt. Da kann ich Dir so viel sagen, auch wenn Du denkst, dass das gerade der beste Deal ist, es kommt fast immer was noch besseres, was noch interessanter ist.

Also entspanne Dich! Lass Deine Ungeduld Dich nicht besiegen und dadurch Fehlern machen.

Du schaust vielleicht nicht genau hin, analysierst den Deal vielleicht nicht sorgfältig genug oder sagst, ok, 3,5% Rendite besser als gar nichts und akzeptierst es.

Das ist keine gute Idee! Sei besonnen, informiere Dich vernünftig in einer entsprechenden Tiefe und investiere mit einer guten Rendite und dann wirst Du etwas Spaß haben. Also: Ungeduld, Vorsicht!

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Gefährlicher Fehler Nr. 3: Dem Verkäufer blind vertrauen

Das heißt, alle Informationen, die Du vom Verkäufer verbal bekommst, als 100% richtig und Fundamentaldaten anzunehmen.

Das bedeutet, wenn er sagt, das wird der neue Stern am Himmel dieser Stadtteil und das wird sich super entwickeln und die Preise werden steigen, obwohl es eigentlich die Statistik gar nicht beweisen, in den nächsten fünf Jahren um 20% steigen oder viel wird auch gesagt, dass momentan der Mietvertrag ein bisschen dünn ist, aber Du kannst doch locker die Miete erhöhen oder der Mieter hat schon verbal kommuniziert, er möchte jetzt ausziehen und das ist eigentlich nur noch eine Formsache.

Dann gebe ich Dir einen guten Tipp, lass Dir alles schriftlich geben! Dann lässt Du Dir schriftlich die Kündigungsbestätigung vom Vermieter zeigen, nehme sie auf in Deinen Kaufvertrag, schau die Demographie einer Stadt an, ob wirklich die Entwicklung so ist wie sie ist, und schaue Dir an, welche Projekte die Stadt geplant hat.

Wir wissen ja alle, dass Planwirtschaft strikte Abläufe und Bürokratie hat, Stichwort Berliner Flughafen, wesentlich länger dauern kann, als wir so denken.

Das heißt, wenn Du in etwas investierst, gehe davon aus, dass das was Du gerade siehst, auch das ist, was Du kriegst. Dann reduzierst Du Dein Risiko gewaltig irgendwelchen Versprechungen offen einzugehen.

Genauso wenn man Dir sagt, die
Nebenkosten, die nicht umlagefähigen Nebenkosten wären dieses und jenes.

Prüfe es nach, lass Dir die Wirtschaftlichkeitsrechnung zeigen, lass Dir die Abrechnung der letzten drei Jahre zeigen. Das Dach wurde gemacht ist auch ein sehr dehnbarer Begriff. Wenn man sagt das Dach wurde gemacht, lass Dir zeigen, wann und was.

Überprüfe alles! Sei freundlich und respektvoll, aber sei misstrauischen und skeptisch. Lass Dir einfach alles zeigen, dann reduzierst Du gewaltig ein Risiko vor Fehlkäufen.

Also bitte vertrauen nicht dem Verkäufer blind! Oft machen das Verkäufer auch nicht unbedingt mit Vorsatz, um betrügen zu wollen, sondern die sind vielleicht selber in der Notlage, sind übermotiviert ihr Produkt zu verkaufen nach dem Makler, ist vielleicht neu im Geschäft und hat so gelernt, dass man als blumig und toll darlegen muss, aber schau Dir die Realität an und bleibt auf dem Boden der Tatsachen. Damit fährst Du richtig gut.

Gefährlicher Fehler Nr. 4: Negativer Cashflow

Den nächsten Fehler, den man machen kann, ist ein negativer Cashflow. Das heißt, man kauft sich ein Objekt, was keinen positiven Cashflow erwirbt. Das heißt, Du musst jeden Monat etwas zulegen.

Wenn Du einen hohen Verdienst hast, einen hohen Lohn hast, dann gibt es natürlich immer Interpretationsspielraum, dass man sagt: „Toll! Gerade ist der Mietvertrag halt ein bisschen günstiger und wenn ich das, die nächsten drei Jahre und noch einmal drei Jahre jeweils
um 10-15% erhöhe, dann kommt ja der positiven Cashflow.“

Klar, Du kannst ja jede Geschichte erzählen, Fakt ist aber, wenn Du Dein Job verlierst, dann wirst Du mein Unterschied kennenlernen, zwischen negativem und positivem Cashflow.

Positiver Cashflow hilft Dir, unterstützt Dich, bestärkt Dich und leistet einen Beitrag.

Negativer Cashflow macht genau das Gegenteil. Außerdem macht es keinen Spaß! Drei Jahre oder sechs Jahre jeden Monat zum Investment, etwas dazu zuzulegen.

Das ist nicht Idee eines Immobilieninvestments, sondern die Idee ist, es von Anfang an gleich positiven Cashflow zu erzeugen. Das macht Fun!

Gefährlicher Fehler Nr. 5: Spekulation auf Preissteigerung

Der nächste große Fehler ist, dass man zockt auf Preissteigerungen.

Klar, es gibt zwei mögliche Ansätze zu investieren. Einmal kannst Du Dich als „buy-and-hold“ Investor etablieren. Das heißt, Du kaufst etwas mit der Idee es lange zu halten und von den Mieteinkünften zu leben, dass eine Variante.

Die zweite Variante heißt, Du ein spekulierst auf eine mögliche Preissteigerung. In der Regel spekuliert man immer in A-Lagen, die sich nicht rentieren.

Vergesse nicht! Immer dann wenn Du zockst, kannst Du Dich natürlich auch verzocken!

Dann kann aus einem schönen Investment, eigentlich ein Fiasko werden. Deswegen mein Tipp an Dich: Zocke nicht! Versuche wirklich eher Cashflow orientiert zu bleiben!

Wenn Du ein wachsendes Segment hast und Du hast ein gutes Objekt in einer B-Lage. Auch das kann Preissteigerung, zusätzlich noch zu einem positiven Cashflow wirken, aber spekulieren nicht! Es ist gefährlich!

Ich selber bin eher eine sicherheitsorientierte Investor und bin damit gut gefahren und viele die ich kenne, die auch erfolgreich sind, die sagen wir mal ein sauberes Maß hinsichtlich ihres eigenen Spekulationsverhalten haben und das gleiche möchte ich ja auch Dir mit an die Hand geben.

Ich hoffe diese fünf Tipps und gefährlichsten Themen, die man eigentlich vermeiden sollte, habe Dir ein bisschen geholfen Dein Horizont zu erweitern und was dazu zu lernen.

Alles andere findest Du natürlich auch in meinem Buch „Das 1x1 des Immobilienmillionärs“

Liebe Grüße aus Nürnberg

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