7 Immobilien Hacks Von Immobilienmillionär Dr. Florian Roski

7 Immobilien Hacks von Dr. Florian Roski

Liebe Immobilieninvestoren oder solche die es werden wollen!

Heute möchte ich euch sieben Immobilien Hacks vorstellen, die es in sich haben. Ein Hack ist dabei ein technischer Kniff, der Dich enorm weit nach vorne bringt.

Immobilien Hack Nr. 1:

Investiere nur in Immobilien mit positiven Cashflow. Wann steht ein positiver Cashflow? Zwar dann, wenn dann in der Kaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten größer ist, als Deine Darlehensrate. Das heißt, wenn monatlich etwas übrig bleibt. Dass bedeutet für Dich, Du solltest in  der Regel nie in Immobilien investieren, die weniger als 4,5 – 4,7% Gesamtkapitalrendite erzeugen.

Warum ist es so? Ganz einfach, wenn Du eine Immobilie kaufst, wo Du monatlich etwas zulegen muss und finanziert die zum Beispiel bei einer Zeitdauer von zehn Jahre, dann musst Du zehn Jahre jeden Monat immer etwas dazu legen und das macht einfach nicht glücklich.

Sondern die Idee einer Immobilie ist, dass es sich zu einem Vermögen macht, dass sie Vermögen für Dich aufbaut. Entsprechend soll sich auch ein Beitrag leisten zu Deinem Alltag und ich persönlich kaufe nie Immobilien, auch wenn es kleine Wohnungen sind, die weniger als 80 oder 100 Euro positiven Cashflow haben.

Findest Du nichts, dann kaufst Du einfach nichts. Weil ein Objekt mit negativen Cashflow, ist eine Schrottimmobilie.

Immobilien Hack Nr. 2:

Suche nach einem Wohnungstyp mit der maximalen Nachfrage nach Mietern, weil dadurch reduzierst Du Dein Vermietungrisiko. Bei einer Immobilie und bei einer Wohnung hast Du in der Regel nur eine einzige Einnahmequelle und das ist Deine monatliche Miete.

Entsprechend solltest Du diese Miete auf den stabilsten, möglichen Füssen stellen, die Du einfach nur stellen kannst. Wie schaffst Du das? Ganz einfach! Du betrachtest Deinen Miete, wie Kunden und überlegst Dir, wie könnte oder nach was sucht denn eigentlich ein Durchschnittlicher Kunde?

Meine Erfahrung ist, dass die Nachfrage sehr gut und groß ist. Wenn Du in Städten über 100.000 Einwohner Deine Wohnung inserierst, wie zum Beispiel bei einem Dorf, dann gibt es vielleicht nur drei potenzielle Nachfragen. Ein Beispiel: Der eine hat ein Alkoholproblem, der Zweite hat keinen Job und der Dritte ist irgendwie widerlich und Du kannst Dir nicht vorstellen, dass der in Deiner Wohnung wohnt. Dann musst Du trotzdem einen von den drei nehmen, weil sonst hast Du keine Mieteinnahmen und bleibst selber auf Deinem Darlehen, auf der nicht Umlage und auf alle Kosten hängen. Das ist keine gute Idee!

Das heißt, bevor Du eine Wohnung kaufst, versetzte Dich in die Schuhe Deines Kunden, Deines Mieters und versuche eine Wohnung zu kaufen, die das maximale Volumen an Nachfrage erzeugt.

In Deutschland haben wir den Trend zur Zivilisierung. Das heißt Wohnungen zwischen 45 und 75 Quadratmeter sind von der Anzahl her sehr hoch gefragt, wenn Du Wohnungen hast,  die größer sind, dann sinkt natürlich die Anfrage.

Hast Du eine Spezialimmobilie oder Sonderimmobilie, dann reduziert sich auch die Nachfrage. Hast Du eine 1-Zimmerwohnungen, dann hast Du auch eine etwas kleinere Nachfrage und in der Regel wohnt auch der Mieter nicht besonders lange drin, weil wer bestreitet bitte seinen Lebensabend, wenn er nicht unbedingt muss, in einer  Einzimmerwohnung. Das heißt oft das die Rendite niedriger zu Lasten oder beziehungsweise aufgrund des stetigen Mieterwechsels. Also achte auf Deine Kunden, achte auf Deine Mieter!

Überlege Dir schon mal in Kauf, dass Du Dir eine Wohnung kaufst, die maximale Nachfrage hat, den maximalen Interesse Deiner Mieter erzeugt, auch Durch den Innenaufbau, wie die Wohnung geschnitten ist, Durch die Lage. Wie schaffst Du es, dass Du eine große Anzahl an Nachfragen für Deine Wohnung hast und Du musst ja in der Regel nie wieder Sorgen machen, dass Du keinen Mieter findest.

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Immobilien Hack Nr. 3:

Investiere nur in Städte, die wachsen oder mindestens ihren Level halten. Eine Immobilie ist, eine langfristiges Anlagegut, das man in der Regel langfristig finanziert. Wenn Du nur mit 2%  tilgst, dann dauert das enorm lange bis die Wohnung irgendwann mal abgezahlt ist und wir wollen ja auch die Wohnung nicht abzahlen, weil in dem Moment wo die Wohnung wirklich wirtschaftlichen Ertrag erzeugt, musst Du Dir das Ergebnis mit dem Finanzamt teilen.

Das heißt die beste Wohnung ist die, die frisch und hoch finanziert ist und damit noch hohe Eigenkapitalrenditen erzeugt. Investierst Du aber in Städte, die nicht wachsen, sondern eher fallen, dann reduziert sich damit auch die Zahl Deiner potenziellen Nachfragen. Du kannst davon ausgehen, dass es dadurch keine Wertsteigerung eines Objekts gibt.

Wir als „buy-and-hold“ Investoren, also als Menschen die etwas kaufen und vermieten zu wollen, um dann vom passiven Einkommen leben zu können, sind sehr daran interessiert, dass im Minimum, das Objekt stabil läuft.

Das heißt, ich selber investiere nur in Städte, die entweder ihr Niveau halten oder latent etwas wachsen. Wie bekommst Du das raus? Ist relativ einfach. Du schaust bei Wikipedia oder im Internet, Du schaust den Mikrozensus an und schaust Du einfach die Demoskopie der nächsten 20 Jahre an. Das ist so, als wenn Du eine Aktie kaufst und weist heute schon wieder kurz verlaufen wird.

Diesen Tipp gebe ich Dir: Informiere Dich über die Stadt, über die Zielregionen in der Du investieren möchtest.

Immobilien Hack Nr. 4:

Starte klein und lerne entgegen viele anderen Meinungen, die sagen: „Hey! Kauf Dir die gleichen Mehrfamilienhaus! Gib Vollgas!“ Bin ich der Fan oder bin ich absolut überzeugt, dass Erfolg in klein und soliden Schritten entsteht oder anders ausgedrückt Du kriegst nichts geschenkt. Lerne! Bevor Du groß und risikoreich investiert und es ist gar nicht schlecht mal eine kleine zwei Zimmerwohnungen zu kaufen und dann ein Jahr zu warten und herauszufinden, welche Auswirkungen hat das eigentlich auf meine persönliche steuerliche Situation? Wie mache ich die Nebenkostenabrechnungen? Wie geht das Zusammenspiel mit der Hausverwaltung? Wie läuft so eine Eigentümergemeinschaft? Welche Konflikte kann es da geben? Wie kann man das händeln.

Und wenn Du das Gefühl hast, Du beherrschst es, dann gehst Du den nächsten Schritt.

Wenn Du in soliden Schritten startest, dann baust Du ja in dieser Zwischenzeit Durch die Miete, die Du bekommst, ein höheres Eigenkapital auf, Du verbesserst Dich und Deine Situation stabilisiert sich dadurch.

Das macht das auf jeden Fall sinn vorsichtig zu starten und Du erzeugst kein Klumpenrisiko. Klar, kaufst Du Dir gleich von Anfang an Mehrfamilienhaus und das Dach geht kaputt und Du hast das vielleicht nicht so erkannt oder im Winter geht die Heizung kaputt, da hast Du keine vier Wochen, um die Finanzierung anzufragen, nein!

Deine Mieter frieren dann in der Wohnung, die möchten am besten am nächsten Tag, dass die Heizung wieder geht und das kann dann wirklich zu bösen Problemen führen. Das heißt, überlege eher zuerst, ob sinnvoller ist klein und solider zu starten.

Immobilien Hack Nr. 5:

Suche Dir Deine Mieter weise aus. Das bedeutet, letztendlich ist der Mieter Deine einzige Einnahmequelle, dass Du genauso wie ein Bankkredit vergibst. Nach den gleichen Kriterien, Deine Miete aussuchen solltest. Das heißt, wenn ein Mieter

Unpünktlich und unzuverlässig ist, dann ist es schon mal nicht Dein Mieter. Du hast im Prinzip nur einmal die Chance, diesen Mieter zu bewerten und das in den 15 Minuten der Wohnungsbesichtigung und Du solltest so viel wie möglich über Deinen Mieter herausbekommen.

– Was für eine Ausbildung hat er?
– Was macht er denn generell?
– Wie ist der drauf?
– Warum ist er in Deiner Stadt?
– Ist das nur ein kurzweiliges Spiel?
– War er beruflich für ein Jahr da?
– Möchte er sein Leben in dieser Stadt für sich aufbauen?

Finde es heraus, wer Dein Mieter ist und schaue, ob Du diese Person als zuverlässig erachtest. Wesentliches Merkmal ist natürlich auch sich die diese eigenen Schufa von den Mieter mitbringen zu lassen um zu schauen, ob er in der Vergangenheit wirtschaftlich stabil agiert hat oder ob ein Negativmerkmal hat.

Wichtig ist auch, sich die drei letzten Lohnzettel zeigen zu lassen und Du musst selbst entscheiden, ob Du Raucher magst, ob Du Haustiere gut findest, ist ja Deine Wohnungen, letztendlich darfst Du entscheiden, wem Du die Wohnung gibst und wem nicht. Achte darauf, Du hast lang gekämpft, dass Du Dir diese Wohnung leisten kannst.

Immobilien Hack Nr. 6:

Verhandle hart oder kaufe nicht! Oft ist es so, dass gerade wir  Deutschen nicht gewohnt sind zum Verhandeln, weil in unserer konsumorientierten Industrie verhandelt man nirgendswo. Man verhandelt nicht beim Bäcker, man verhandelt nicht beim Metzger, man verhandelt nicht bei Media Markt.

Das heißt, wir üben wenig uns kooperativ Durchzusetzen, also uns Durchzusetzen auf sozial akzeptabler Weise, mit Argumenten zu überzeugen, um den Preis zu kriegen, den wir letztendlich brauchen. Fakt ist, Du wirst nur reich, wenn Du für zwei Euro, einen Euro zahlst. Also was zwei Euro wert ist und Du wirst arm und wenn was ein Euro wert ist, zwei Euro bezahlst.

Das heißt, Du musst gut verhandeln,  dass Dein Cashflows stimmt, dass Deine Rendite stimmt und wenn Du es nicht hinbekommst, dann kaufst Du eben nichts. Weil ein Objekt, was keine gute Rendite macht, ist kein Erfolg! Es geht hier nicht um das Sammeln von Objekten, sondern es geht um das realisieren von ökonomischen Zielen und wenn Du erfolgreich sein möchtest, dann kaufst Du eben keine Schrottimmobilie.

Eine Schrottimmobilie ist einfach eine Immobilie, die zu teuer ist und deswegen keine Rendite mehr erwirtschaftet. Deswegen rechne weise. Du kannst auch die Tools auf meiner Internetseite  www.education-punk.de benutzen. Ich biete hier kostenfreie Tools an, wo Du austesten kannst, ob sich der Einkauf lohnt oder nicht. ABER! Kaufe nicht mit dem Herzen, kaufe mit dem Kopf!

Immobilien Hack Nummer 7:

Sei skeptisch, jedoch offen. Was bedeutet das? Das bedeutet nicht, dass Du Deinen Verkäufer nicht verklemmt gegenüber triffst, sondern das bedeutet, dass Du offen bleibst, aber die Informationen, die Du bekommst, skeptisch wert ist.

Das heißt, klar jeder Verkäufer oder Makler möchte gern, das ist sein Job, das Objekt zu seinem Traumpreis für möglichst hohen Preis zu verkaufen und ist auch völlig legitim. Aber Dein Job ist es herauszufinden, ob das denn wirklich die tolle Lage ist, die Dir der Makler zu so einen hohen Preis verkaufen möchte.

Letztendlich ist genau das wichtig, dass das Objekt nach aktuellen heutigen Gesichtspunkten zu bewerten. Lasse Dir alle Unterlagen zeigen! Jede Behauptung lässt Du Dir Durch Papier beweisen und damit reduzierst Du Dein Risiko! Informiere Dich gut, so dass Du Dich danach nicht den Vorwurf machen lassen musst oder Dir selber den Vorwurf machen muss mit: „Hätte ich doch mal gelesen!“, „Hätte ich mir doch mal die Unterlagen angeschaut!“.

Wenn Du wissen willst, um welche Unterlagen es geht, dann schau mal kurz auf der Internetseite www.education-punk.de vorbei. Dort kannst Du Dir auch eine Liste der relevanten Unterlagen schicken lassen.

Und ganz wichtig am Ende, das möchte ich Dir noch mitgeben: Immobilien sind kein Selbstzweck!

Es ist nicht unser Ziel Tausende von Immobilien, Hunderte von Immobilien eigentlich anzuhäufen, sondern das Leben zu leben, was wir eigentlich leben wollen. Das heißt, überlege Dir gut, was Du eigentlich willst im Leben.

Wie viel Du überhaupt brauchst? Oft brauchen wir viel weniger, als wir eigentlich denken um happy zu sein, um das Leben zu leben, was wir eigentlich leben wollen. Eigentlich machen Geld und Immobilien an sich nicht glücklich, sondern sie machen deswegen glücklich, was ich vielleicht passives Einkommen erwirtschafte,  eine wirtschaftliche Freiheit geben,  dass Du das Leben leben kannst, was Du willst. Das heißt, setze nicht als Ziel, Du möchtest jetzt Immobilien Tycoon werden,  sondern setzte als Ziel, Du möchtest vielleicht gerne Dein Häuschen am Strand oder im Wohnmobil Durch Europa touren und frei Dein Leben gestalten.

Überlege Dir was Du willst und orientiere Dich daran! Eine Immobilie ist nur ein Mittel zum Zweck. Überlege Dir wie viele wirklich brauchst, damit Du glücklich bist!

Ich hoffe die sieben Immobilienhacks haben Dich weitergebracht, denn mir war es wichtig, dies nochmal an Dich weiterzugeben. Wenn Du mehr über Immobilien lernen möchtest, empfehle ich Dir nochmals das Buch „Das 1x1 des Immobilien Millionärs“ oder besuche unseren neuen Kurs, wenn Du wissen möchtest, wie man zur Investitionsmasse kommt, damit man überhaupt investieren kann.

Somit wünsche ich Dir eine gute Zeit!

Beste Grüße aus Nürnberg

Florian

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